El mes de julio de 2022 es el arranque del tercer trimestre del año y en la plataforma Solili se constata que el 75% de la demanda se concentró en Ciudad de México, Monterrey, Saltillo y Ciudad Juárez

Anteriormente, en el cierre del segundo trimestre del año la fotografía de los principales mercados demandantes coincide parcialmente aunque en esa oportunidad Guanajuato registró un importante nivel de demanda que lo hizo ocupar el tercer lugar en el ranking nacional.

Cuando vamos un poco más allá e indagamos sobre la naturaleza de la demanda habíamos visto en períodos anteriores al 2021 una importante participación de las construcciones hechas a la medida que no solo tomaban la delantera en número de operaciones, sino en áreas. 

Los proyectos a la medida o BTS generalmente corresponden a grandes superficies de operaciones bien sea de manufactura o logística que requieren espacios plenamente adaptados a sus necesidades y por ello estos inquilinos están dispuestos a compartir parte del riesgo de la operación financiera con contratos que se establecen mientras dura la construcción. 

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Vimos iniciar la construcción de grandes formatos bajo la modalidad de BTS durante lo que va del 2022 con empresas como Manwak, Hengli, Toro, Kukahome y Sunon todas por encima de los 50 mil metros cuadrados en Monterrey. Similar a ello en Ciudad de México las empresas Mercado Libre, Grupo TMM y SC Johnson protagonizaron la demanda con espacios por encima de los 30 mil metros cuadrados. 

Sin embargo, existe otra modalidad de construcción que se fundamenta con base en las proyecciones a futuro de los ingresos en un determinado mercado inmobiliario, donde el rol del desarrollador asume un riesgo mayor ante una ganancia que lo beneficiará aún más si las condiciones  económicas y de mercado se ajustan a sus proyecciones. 

En situaciones como en la actualidad la disponibilidad de naves industriales registra importantes reducciones, como el caso de Tecate con 0.3%, Tijuana con 0.46%, 0.37% en Ciudad Juárez y 1.19% en Guadalajara por lo que se generan las condiciones para que los desarrolladores tengan ante sí escenarios donde los precios de renta que vendrán se proyecten al alza.

Tijuana y Guadalajara son mercados donde la inversión especulativa avanzó de manera importante durante los últimos trimestres. En Guadalajara desarrolladores de la talla de Parks, Prologis, Vesta, Alveo Kapital, Finsa, entre varios ponen sobre la mesa diversos espacios disponibles entre mil y 35 mil metros cuadrados. 

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En Tijuana sucede algo similar aunque la oferta de espacios disponibles es mucho más limitada encontraremos naves desde mil a casi 40 mil metros cuadrados donde Prologis, Vesta y Atisa junto a diversos corretajes corporativos apoyan a los inquilinos interesados en este mercado fronterizo a ubicar el espacio que más se adapte a su necesidad. 

En Ciudad Juárez los desarrolladores Terrafina, IGS, Prologis, American Industries, Vesta, Roca Desarrolladores, Fibra Macquarie e Intermex son exponentes de una oferta especulativa que abarca tamaños desde 5.3 a 43.4 mil metros cuadrados en un movido mercado industrial de la frontera norte de México que cierra a junio de 2022 con una vacancia es de 0.37% donde el precio de renta promedio de $5.65 dólares por metro cuadrado mensual ha crecido en 19% durante el último año. 

En términos generales la demanda industrial está inclinándose en 60% a los proyectos especulativos, principalmente en aquellas regiones de baja vacancia y donde acuden mayores desarrolladores en búsqueda de una oportunidad de negocio. 

Las condiciones económicas que modelan el resto del 2022 con alta inflación donde el Producto Interno Bruto registra un incremento del 2% durante el primer semestre del año, seguirán creándose las  condiciones para que la presencia de la construcción especulativa siga avanzando en un mercado inmobiliario institucionalizado como el mexicano.